1.
Internal
Rate of Return (IRR)
Internal Rate of
Return (IRR) adalah metode perhitungan investasi dengan menghitung
tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang
dari penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.
Contoh:
Sebuah
proyek dengan investasi sebesar Rp. 20.000.000,- dan akan memberikan pemasukan
setiap tahunnya sebesar Rp.4.900.000,- berlangsung selama 5 tahun. Berapa IRR
dari proyek tersebut?
Jawab
:
PV
penerimaan/PV biaya =1
4900000(P/A;
i%, 5)/20000000 =1
(P/A;
i%; 5) = 20000000/4900000
(P/A;
i%; 5) = 4,0816
IRR
= 7% +
((4,1002-4,0816)/(4,1002-4,0459)) x (7,5% – 7%)
= 7% + (0,0816/0,0543) x (0,5%)
= 7% + 0,3425 x (0,5%)
= 7% + 0,17%
IRR = 7,17%
2.
NPV
(Net Present Value)
NPV
(Net Present Value) adalah selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah
didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon
faktor. Dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang
akan datang yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan
data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasional, dan pemeliharaan,
serta perkiraan manfaat/ benefit dari proyek yang direncanakan.
Contoh:
A
pada hari ini mendapat pinjaman dari B sebanyak Rp 100 juta yang ingin saya
investasikan selama satu tahun. Ada 3 pilihan bagi saya untuk menanamkan uang
saya tersebut, yaitu :
1.
Deposito 12 bulan dengan bunga 8%/thn,
2.
Beli rumah lalu dikontrakkan Rp 10 jt/thn untuk kemudian semoga bisa dijual di
akhir tahun dengan harga Rp 150 juta,
3.
Beli emas sekarang dan dijual akhir tahun.
Agar
dapat lebih mudah memilih investasi yang paling menguntungkan, A ingin tahu
berapa sih nilai sekarang dari hasil investasi untuk masing-masing pilihan?
Atau dengan kata lain, berapa rupiahkan uang yang akan A terima dari
masing-masing pilihan investasi seandainya hasil investasi tsb A terima
sekarang, bukannya satu tahun kedepan?NPV digunakan untuk menjawab pertanyaan
ini.
NPV
merupakan hasil penjumlahan PV pengeluaran untuk investasi dan PV penerimaan
dari hasil investasi.
Rumus
untuk menghitung Present Value adalah :
PV
= C1 / (1 + r)
Dimana
C1 = Uang yang akan diterima di tahun ke-1.
r
= Discount rate/ opportunity cost of capital.
Tingkat
pengembalian/hasil investasi (%) dari investasi yang sebanding.
Sedangkan
rumus untuk menghitung NPV adalah :
NPV
= C0 + ( C1 / (1 + r))
Dimana
C0 = Jumlah uang yang diinvestasikan (karena ini adalah pengeluaran, maka
menggunakan bilangan negatif).
Untuk
menghitung NPV Deposito, saya menggunakan discount rate (r) sebesar 4 %. Angka
ini saya ambil dari tingkat bunga tabungan.
Jadi
,
NPV
Deposito = (-100 jt) + (108 jt / ( 1 + 0,04 ))
=
(- 100 juta) + 103,85 juta
=
3,85 juta
Untuk
menghitung NPV Rumah, saya gunakan discount rate 12 % untuk mengakomodasi
tingkat risiko.
NPV
Rumah = (- 100 jt + 10 jt) + (150 jt / ( 1 + 0,12))
=
( - 90 jt) + 133,93 jt
=
43,93 jt
Untuk
menghitung NPV Emas, discount rate-nya 0 %, karena emas meskipun berfungsi
sebagai store of value / alat penyimpan kekayaan, emas tidak memberikan hasil.
NPV
Emas = (- 100 jt) + ( 100 Jt / (1 + 0,00))
=
0 jt
Untuk
berikutnya mari ita coba menghitung harga emas 10 tahun kemudian:
Harga
Oktober 1998 adalah USD 300/oz dan harga Oktober 2008 adalah USD 900/oz.
Dengan
penghitungan sederhana, saya peroleh rata-rata kenaikan harga emas adalah
20%/thn.
Jadi
penghitungan ulang untuk NPV Emas adalah :
NPV
Emas = ( -100 jt) + (120 jt / (1+0,00))
=
(- 100 jt) + 120 jt
=
20 jt
